Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, dem Mieter die Wohnung ordentlich zu kündigen, wenn er sie für sich selbst oder engere Familienangehörige nutzen möchte und dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorweisen kann. Die Kündigung erfolgt dann wegen sogenannten Eigenbedarfs.
Teilweise kann eine Eigenbedarfskündigung durch den Mieter abgewehrt werden, wenn dieser Widerspruch gegen die Kündigung einlegt und das Vorliegen einer „besondere Härte“ nachgewiesen werden kann. Ein solcher Härtefall liegt dann vor, wenn die Kündigung und der Umzug für den Mieter unzumutbar sind.
Wann dies bejaht werden kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. So können zum Beispiel besonders hohes Alter, Krankheit oder eine sehr lange Wohndauer eine Kündigung unter Umständen unwirksam machen.