Eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung der Wohnung liegt vor, wenn ein Mieter von seiner Wohnung aus Geld verdient, also von zu Hause aus arbeitet. Für die Frage, ob eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist, kommt es darauf an, wie viel der Wohnung gewerblich genutzt wird und ob die Tätigkeit eine sogenannte Außenwirkung aufweist. Eine Erlaubnis muss grundsätzlich nicht eingeholt werden, wenn die berufliche Tätigkeit des Mieters nicht nach außen hin in Erscheinung tritt.
Dies ist zum Beispiel regelmäßig der Fall bei Journalisten, Autoren, Dolmetschern, Gutachtern und Angestellten im Home Office.
Tätigkeiten mit Außenwirkung muss der Vermieter grundsätzlich nicht dulden. Typische Beispiele sind die Erteilung von Musikunterricht oder das Betreiben einer Arztpraxis oder aber einer Schreinerei. Vor allem Tätigkeiten, die andere Mieter stören, muss ein Vermieter nicht genehmigen.